안녕하세요. 공동법률사무소 KY파트너스 정동욱 대표변호사입니다.

“공사는 끝났는데 잔금을 주지 않습니다.” “건축주가 사용하고 있는데도 아직 준공이 아니라며 정산을 미룹니다.” 공사를 마친 시공업체나 하수급인에게 잔금 미지급은 다음 현장의 자재비와 인건비까지 흔드는 문제입니다. 하지만 독촉부터 하기 전에 확인할 것이 있습니다.

누가 돈을 지급할 당사자인지, 약정한 지급 시기가 왔는지, 공사 완료와 인도를 어떤 자료로 설명할 수 있는지, 실제 미지급액은 얼마인지를 먼저 정리해야 합니다. 이어 상대방이 지급을 거절하는 이유와 재산 확보의 필요성을 살펴야 합니다. 공사를 했다는 사실과 지금 특정 금액을 청구할 수 있다는 판단, 실제로 돈을 받을 수 있다는 전망은 각각 확인해야 할 문제입니다.

이 글은 시공사·전문공사업체·하수급인 등 공사대금을 받아야 하는 분의 관점에서, 공사를 마쳤는데 잔금이 남아 있는 상황의 출발점을 살펴봅니다.

1. 누구와 어떤 공사를 계약했는지 확인하십시오

현장 주소만으로 채무자가 정해지는 것은 아닙니다. 건물 소유자, 공사를 맡긴 회사, 현장에서 지시한 사람, 계좌로 돈을 보낸 사람이 서로 다를 수 있습니다. 하도급업체가 원청과 계약했다면 건축주가 현장에 왔거나 공사 결과를 사용한다는 이유만으로 건축주에게 잔금 전액을 청구할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 직접지급이나 보증 등 별도의 근거는 따로 확인해야 합니다.

계약서의 당사자란·서명·직인, 견적서를 보낸 상대방, 발주서, 사업자등록 정보와 기존 거래 내역을 함께 모으십시오. 법인과 거래했다면 담당자 개인이나 대표자 개인에게 당연히 채무가 생기는 것도 아닙니다. 반대로 계약서 명칭만으로 판단이 끝나는 것도 아니므로 계약 체결 경위와 권한 자료도 중요합니다.

공사 범위도 확인합니다. 최초 견적, 최종 계약, 도면과 시방서, 이후 변경 지시를 시간순으로 놓아야 합니다. 원계약 잔금과 추가공사대금을 한 덩어리로 제시하면 추가공사 한 항목의 다툼 때문에 전체 정산 논의가 멈출 수 있습니다. 다툼 없는 약정 대금과 별도 입증이 필요한 추가 항목을 나눠 설명하는 편이 좋습니다.

2. 공사 완료일과 잔금 지급일은 다를 수 있습니다

계약에는 공사 완료 후 며칠 이내, 인도와 동시에, 검사 완료 후 지급, 특정 서류 교부 후 지급 등 서로 다른 조건이 들어갑니다. 먼저 계약서와 변경 합의에서 잔금 지급 조항을 찾아 정확한 문장을 확인해야 합니다.

민법 제665조는 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것을 기본으로 하고, 인도를 요하지 않는 경우에는 일을 완성한 후 지체 없이 지급하도록 정하고 있습니다. 별도의 지급 약정이 있으면 그 내용과 효력을 먼저 검토해야 합니다. 하도급 관계에서는 거래 당사자와 위탁 내용 등에 따라 하도급법이나 건설산업기본법의 적용 여부가 달라지므로, 적용 법률의 지급기한 규정도 함께 확인할 필요가 있습니다.

발주자가 검사를 하지 않는다는 이유만으로 언제까지나 지급을 미룰 수 있는지, 검사 신청에 필요한 자료를 시공자가 제출했는지도 살펴야 합니다. 지급 조건을 충족한 자료, 상대방의 검사 지연 경위, 협조 요청과 답변을 남겨 두십시오. 세금계산서 발행일만으로 지급일이 확정된다고 생각하거나 사용승인일을 모든 공사의 잔금 지급일로 취급해서는 안 됩니다.

3. 미완성과 하자를 구분해야 합니다

“공사가 끝나지 않았다”와 “공사는 끝났지만 고칠 곳이 있다”는 주장은 구분해야 합니다. 예정된 최종 공정이 남아 있는지, 계약에서 정한 주요 부분을 시공했는지, 지적 사항이 미시공인지 시공 불량인지에 따라 판단이 달라집니다.

대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932, 18949 판결은 예정된 마지막 공정을 일단 마쳤고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 완성된 상태라면, 보완할 부분이 남았더라도 미완성이 아닌 하자로 판단할 수 있다고 설명했습니다. 완성 여부는 구체적인 계약 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단합니다. 준공검사의 실시 여부나 한쪽의 주장만으로 결정되는 것은 아닙니다. 사용승인만 받으면 언제나 잔금 전액을 받아야 한다는 의미로 이해해서도 안 됩니다.

상대방이 지적한 항목을 공종별로 정리하고 계약상 요구사항·실제 시공 상태·사진·보완 일정으로 대응하십시오. 완료 보고, 검사 요청, 인수인계 확인, 열쇠 전달, 시운전 기록, 사용 개시 관련 메시지가 있다면 보관하는 것이 좋습니다. 상대방의 사용 사실은 자료 중 하나지만 그것만으로 모든 공정의 완료가 증명되지는 않습니다.

하자가 있으면 대금 청구가 모두 사라지는 것도, 하자를 무시하고 전액을 요구할 수 있는 것도 아닙니다. 하자보수 또는 손해배상과 대금 지급의 동시이행 관계, 상계 주장, 보수비 규모와 계약상 유보 조항 등을 살펴야 합니다. 특히 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 손해액에 상응하는 대금과 나머지 대금을 구분해야 합니다. 하자보수 자체를 요구하는 경우와 손해배상·상계를 주장하는 경우를 같은 방식으로 처리해서는 안 됩니다.

실제 판결: 완료 자료와 지급 서류가 함께 중요했던 CCTV 공사

서울남부지방법원 2023. 12. 5. 선고 2022가단245048 판결은 아파트 CCTV 교체·증설공사의 잔금 분쟁입니다. 수급인은 공사대금 5억 4,403만 8,000원 중 30%인 잔금 1억 6,321만 1,400원을 청구했습니다. 상대방은 일부 미완성·하자와 공사 지연을 이유로 다퉜습니다.

법원은 공사 범위와 실제 시공 상태, 감정 결과, 도급인이 작성한 무하자확인서 등을 살폈습니다. 지적 항목들이 대부분 계약 범위 밖이거나 이미 시공된 것으로 판단하여 도급인의 미완성·하자 및 지체상금 주장을 받아들이지 않았습니다. 무하자확인서만 있으면 모든 하자책임이 없어진다는 일반적인 판단을 한 것은 아닙니다.

지급 시점도 별도로 검토되었습니다. 계약에는 준공검사와 준공계·하자이행증권 제출에 관한 잔금 지급 조항이 있었습니다. 공사는 2021년 12월경 일응 완료됐지만 준공계는 2022년 3월, 하자보증서는 같은 해 4월 제출됐습니다. 판결은 잔금 원금 지급을 명하면서 지연손해금은 2022년 4월 8일부터 인정했고, 원고가 그보다 앞선 시점부터 청구한 지연손해금 일부는 받아들이지 않았습니다.

실무에서는 “공사가 끝났다”는 주장과 함께 계약에서 요구한 서류를 언제 제출했는지까지 연결해야 한다는 점을 보여줍니다. 이 사례는 제가 수행한 성공사례가 아닌 외부 제1심 판결입니다. 항소 여부와 확정 여부는 별도로 확인하지 않았습니다.

4. 실제 남은 대금을 한 장으로 설명할 수 있어야 합니다

미수금은 세금계산서 합계에서 통장 입금액을 빼는 것만으로 확정되지 않을 수 있습니다. 약정 공사대금, 부가가치세 포함 여부, 인정되는 변경 대금, 이미 받은 돈과 합의한 감액 항목을 각각 확인해야 합니다. 선급금과 기성금이 중복 반영되거나, 상대방이 자재업체에 지급한 돈의 성격을 확인하지 않아 잔액이 달라질 수 있습니다.

원계약 대금, 추가·변경 항목, 기지급액, 정산 조정 항목, 최종 청구 잔액을 순서대로 정리하고 각 숫자 옆에 계약서·변경 합의·계좌 내역 같은 근거를 붙이십시오. 일방적으로 주장되는 하자비나 지체상금은 확정 공제액과 구분해 다툼 있는 항목으로 표시해야 합니다. 부당하다고 보는 공제액까지 스스로 승인한 정산서를 보내지 않도록 주의해야 합니다.

설명을 위한 가정입니다. 부가가치세를 포함한 약정 대금이 1억 1,000만 원이고, 같은 기준의 추가대금 550만 원을 지급하기로 합의했으며, 이미 8,800만 원을 받았다면 우선 계산상 잔액은 2,750만 원입니다. 추가 합의가 다투어지거나 별도 정산 합의가 있다면 그 쟁점을 구분해야 합니다. 계산상 잔액이 그대로 재판에서 인정된다는 뜻은 아닙니다.

5. 상대방이 지급하지 않는 이유를 구체적으로 확인하십시오

단순 자금 부족인지, 공사 미완성인지, 하자인지, 추가공사 합의 부인인지, 지급 상대방을 잘못 지정했다는 것인지에 따라 대응이 달라집니다. “문제가 있으니 정산을 못 한다”는 말에는 문제 항목과 요구 금액, 근거 자료를 특정해 달라고 요청할 수 있습니다.

지급 요구에는 공사명과 계약 관계, 지급 근거와 지급일, 기지급액과 남은 금액, 회신 또는 지급 요청 기한을 명확히 적습니다. 확인된 사실을 중심으로 작성하고, 처음부터 확인되지 않은 사기 혐의나 형사처벌을 단정하지 않습니다. 단순 미지급과 계약 당시부터의 기망 여부는 별도 문제이기 때문입니다.

일부 금액을 먼저 받는 경우에도 나머지 청구권을 포기하는 문구가 있는지 살펴야 합니다. “본 공사와 관련한 채권채무는 모두 종결한다”는 합의와 “잔액 중 일부를 우선 지급한다”는 확인은 효과가 다를 수 있습니다. 입금 사실뿐 아니라 어느 공사의 어떤 채무에 충당하는지도 남겨 두는 편이 좋습니다.

6. 증거와 회수 가능성을 함께 챙기십시오

공사 사진만으로 계약 금액과 지급 약정까지 설명하기 어렵고, 계약서만으로 실제 이행을 충분히 설명하기 어려울 수 있습니다. 계약 자료, 시공·완료 자료, 정산 자료, 지급 요구와 답변을 서로 연결해야 합니다. 메시지는 유리한 한두 문장만 캡처하기보다 날짜와 상대방을 확인할 수 있는 전체 대화와 첨부파일을 함께 보존하십시오.

자료 폴더는 계약과 변경, 시공과 완료, 청구와 입금, 분쟁과 답변으로 나누면 정리가 쉽습니다. 현장별 연표에는 계약일, 공정 진행, 완료·인도일, 약정 지급일, 지급 요구일과 답변을 적습니다. 현장 상태가 바뀌면 확인이 어려워질 수 있으므로 필요한 기록은 미루지 않는 것이 좋습니다.

재산 처분 정황, 다른 채권자의 집행, 폐업·회생 관련 사정이 있다면 독촉과 별도로 보전처분의 필요성을 검토해야 합니다. 가압류에는 청구권과 보전 필요성의 소명, 담보 제공 등 절차가 필요하며 회수가 보장되지는 않습니다. 재산을 모른다는 이유로 불법적인 개인정보 수집이나 무리한 현장 점거를 해서는 안 됩니다. 유치권도 독립된 요건이 있으므로 단순히 돈을 못 받았다는 이유로 출입을 막는 방식은 피해야 합니다.

7. 기다리는 동안 소멸시효도 확인해야 합니다

도급받은 자의 공사대금채권에는 민법 제163조 제3호의 3년 단기소멸시효가 적용됩니다. 상인 사이의 거래라도 상법 제64조 단서에 따라 더 짧은 시효 규정을 확인해야 합니다. 언제부터 권리를 행사할 수 있었는지, 기성금과 잔금의 지급 약정이 무엇인지, 채무 승인이나 소송 등 시효에 영향을 미치는 사정이 있었는지 개별적으로 확인해야 합니다. 모든 공사대금을 공사 종료일 하나로 계산해서는 안 됩니다.

내용증명을 보내면 시효 문제가 영구히 해결되는 것도 아닙니다. 민법 제174조에 따르면 최고 후 6개월 내에 재판상 청구나 가압류 등 법에서 정한 후속 조치를 하지 않으면 시효중단의 효력이 없습니다. 내용증명을 반복 발송하면 계속 기간이 연장된다고 생각해서는 안 됩니다. “다음 달에 주겠다”는 말만 믿고 시간이 흐르도록 두지 말고 지급 약정과 시효 자료를 함께 검토하십시오. 시효가 임박했다면 적절한 법적 조치를 판단하는 일이 먼저일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

세금계산서를 발행했으니 미지급액은 입증된 것 아닌가요?

세금계산서는 거래를 보여주는 자료가 될 수 있지만 계약 내용·완료 여부·추가대금 합의·최종 잔액까지 모두 확정하지는 않습니다. 계약 자료와 실제 시공, 지급 내역을 함께 제시해야 합니다.

상대방이 건물을 사용 중이면 잔금을 바로 청구하면 되나요?

사용 사실은 완료와 인도를 판단할 때 중요한 자료가 될 수 있습니다. 다만 약정 공사 범위와 지급 조건을 함께 확인해야 하며 사용 개시만으로 모든 분쟁이 해결되지는 않습니다.

원청이 건축주에게 돈을 못 받았다는데 기다려야 하나요?

계약의 지급 조건, 적용되는 강행규정, 발주자 직접지급 사유 등을 확인해야 합니다. 원청의 미수금 사정이 하수급인에 대한 지급 의무와 언제나 같은 것은 아닙니다.

마치며: 청구 근거와 회수 계획을 함께 준비하십시오

잔금 미지급에 대응하는 첫 단계는 더 강한 표현을 보내는 일이 아닙니다. 계약 당사자, 지급 시기, 완료와 인도, 잔액 계산, 거절 이유를 자료로 설명할 수 있게 만드는 일입니다. 그 다음 협의와 지급 요구를 할지, 재산 확보를 먼저 검토할지, 소송으로 쟁점을 정리할지 판단해야 합니다.

저는 초기 검토에서 청구할 수 있는 금액과 다툼이 있는 금액을 먼저 구분하고 그 근거 자료를 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다. 법적으로 받을 권리가 있다는 판단과 실제 회수 가능성은 함께 보아야 합니다.

참고 법령·판례

민법 제163조·제174조·제665조·제667조 https://www.law.go.kr/법령/민법

상법 제64조 https://www.law.go.kr/법령/상법/제64조

대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932, 18949 판결 서울남부지방법원 2023. 12. 5. 선고 2022가단245048 판결